Minggu, 19 November 2017

Analisis Fraud yang terjadi pada Bidang Properti

Bidang property semakin hari semakin berkembang dengan pesatnya, demand yang tinggi membuat para pelaku di bidang ini berupaya sebisa mungkin untuk terus mensupply kebutuhan masyarakat yang semakin hari semakin melirik bidang property sebagai salah satu cara untuk berinvestasi. Karena tidka dapat di pungkiri bahwa bidang property akan terus mendapatkan perhatian khusus di hati para pelakunya. Keterbatasan lahan menjadi salah satu faktor kenapa property adalah investasi yang menjanjikan, karena dengan bertambahnya jumlah penduduk yang pesat,, dan kebutuhan akan hunian juga semakin besar, maka tidak heran kalau lahan yang ada secara terbatas menjadi rebutan para developer property agar bisa mengembangkan bisnisnya. Sebelum masuk ke pembahasan yang lebih dalam, akan lebih baik jika kita mengetahui arti dari property itu sendiri, dana pa yang ada di dalam bisnis property sebenarnya?
Menurut KBBI yang di maksud Properti adalah harta berupa tanah dan bangunan serta sarana dan prasarana yang merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari tanah dan/atau bangunan yang dimaksudkan; tanah milik dan bangunan. Sedangkan dilansir dari Wikipedia.com property dapat di artikan sebagai sesuatu yang biasanya dikenal sebagai entitas dalam kaitannya dengan kepemilikan seseorang atau sekelompok orang atas suatu hak eksklusif.
Bentuk yang utama dari properti ini adalah termasuk real property (tanah), kekayaan pribadi (personal property) (kepemilikan barang secara fisik lainnya), dan  kekayaan intelektualhak dari kepemilikan adalah terkait dengan properti yang menjadikan sesuatu barang menjadi "kepunyaan seseorang" baik pribadi maupun kelompok, menjamin si pemilik atas haknya untuk melakukan segala suatu terhadap properti sesuai dengan kehendaknya, baik untuk menggunakannya ataupun tidak menggunakannya, untuk mengalihkan hak kepemilikannya. Beberapa ahli filosofi menyatakan bahwa hak atas properti timbul dari norma sosial. Beberapa lainnya mengatakan bahwa hak itu timbul dari moralitas atau hukum alamiah (natural law).
Jadi secara garis besar pengertian properti memang mengarah kepada tanah dan bangunan, tapi kalau kita kembangkan lagi property tidak hanya sebatas itu, karena hak cipta dan hak intelektual juga ternyata bisa di katakana sebagai property. Terlepas dari pengertian mengenai properti, ada dua jenis properti yaitu yang non komersial dan komersial. Kalau properti non komersial, maka properti yang dimiliki hanya sekedar untuk kebutuhan sehari-hari seperti rumah yang akan digunakan untuk kebutuhan tempat tinggal. Kalau properti komersial, memang penyediaannya untuk kebutuhan mencari keuntungan. Membuat rumah, memang tujuannya untuk penyewaan tempat tinggal atau memang jual-beli perumahan.
Dalam pembahasan ini, akan lebih mempersempit focus pada property tanah dan bangunan, karena kedua hal ini tidak dapt di pisahkan, di mana ketika kita akan membuat bangunan maka di perlukan juga tanah.seperti sudah di jelaskan di awal bahwa ketersidaan lahan atau tanah semakib sedikit maka tidak heran harga tanah atau lahan akan terus melonjak naik, karena memang semakin banyak demand dan developer yang berebut untuk mengolah tanah atau lahan tersebut. Pada saat melakukan jual beli tanah dan bangunan, baik pembe;I maupun penjual akan dikenakan pajak. Untuk penjual akan di kenakan pajak penghasilan (PPh) sebesar 2,5% atas uang pembayaran harga tanah yang di terima nya, sednangkan untuk pembeli akan di kenakan pajak Bea perolehan hak atas tanahn dan bangunan (BPHTB) sebesar 5% dari perolehan ha katas tanahnya. Semakin besar nilai transaksi maka akan semakin besar juga nominal pajak yang harus di bayarkan. Tidak sedikit “oknum” yang berusaha mensiasati peraturan ini dengan melakukan fraud, dengan cara mengecilkan nilai transaksi supaya nominal pajak yang harus dibayarkan juga tidak terlalu besar. Sebenarnya apa itu fraud dan bagaimana ciri-ciri dari fraud itu sendiri?
Menurut James Hall (2011), Fraud (kecurangan) merupakan kesalahan penyajian dari fakta material yang dibuat oleh salah satu pihak ke pihak yang lain dengan niatan untuk menipu dan menyebabkan pihak lain yang mengandalkan fakta tersebut mengalami kerugian. Sementara itu di dunia bisnis fraud (kecurangan) mempunyai makna yang lebih spesifik, yaitu penipuan dengan niat, penyalahgunaan aset perusahaan, atau manipulasi data keuangan untuk kepentingan pelaku. Jadi dapat dikatakan bahwa fraud adalah tindakan curang, yang dilakukan sedemikian rupa, sehingga menguntungkan diri-sendiri/kelompok ATAU merugikan pihak lain (perorangan, perusahaan atau institusi).
Dari definisi di atas, bisa kita lihat fraud mengandung beberapa unsur, yaitu:
·         Tindakan yang disengaja
·         Kecurangan
·         Keuntung pribadi/kelompok atau kerugian di pihak lain
Selain itu Ada 3 hal yang mendorong terjadinya sebuah upaya fraud, yaitu pressure (dorongan), opportunity (peluang), dan rationalization (rasionalisasi), sebagaimana tergambar berikut ini:
a.       Pressure
Pressure adalah dorongan yang menyebabkan seseorang melakukan fraud, contohnya hutang atau tagihan yang menumpuk, gaya hidup mewah, ketergantungan narkoba, dll. Pada umumnya yang mendorong terjadinya fraud adalah kebutuhan atau masalah finansial. Tapi banyak juga yang hanya terdorong oleh keserakahan.
b.      Opportunity
Opportunity adalah peluang yang memungkinkan fraud terjadi. Biasanya disebabkan karena internal control suatu organisasi yang lemah, kurangnya pengawasan, dan/atau penyalahgunaan wewenang. Di antara 3 elemen fraud triangle, opportunity merupakan elemen yang paling memungkinkan untuk diminimalisir melalui penerapan proses, prosedur, dan control dan upaya deteksi dini terhadap fraud.
c.       Rationalization
Rasionalisasi menjadi elemen penting dalam terjadinya fraud, dimana pelaku mencari pembenaran atas tindakannya, misalnya:
1.      Bahwasanya tindakannya untuk membahagiakan keluarga dan orang-orang yang dicintainya.
2.      Masa kerja pelaku cukup lama dan dia merasa seharusnya berhak mendapatkan lebih dari yang telah dia dapatkan sekarang (posisi, gaji, promosi, dll.)
3.      Perusahaan telah mendapatkan keuntungan yang sangat besar dan tidak mengapa jika pelaku mengambil bagian sedikit dari keuntungan tersebut.
Tidak sedikit Fraud yang terjadi di bidang property terutama untuk mensiasati pembayaran pajak agar nominalnya tidak besar. Bentuk fraud yang di lakukan biasanya terjadi pada saat pembelian lahan atau tanah dimana nominal yang di cantumkan tidak sesuai dengan kenyataan yang terjadi, hal ini dilakukan supaya pajak yang dikenakan tidka besar dan masing-masing pihak mendapatkan keuntungan dari kecurangan yang di lakukan ini.  Karena sampai sekarang kecurangan di bidang properti masih marak terjadi dan akan terus berulang karena kurangnya pengawasan dan kesempatan yang terus ada.
Setelah mengetahui definisi dari property dan fraud serta beberapa pengantar lain mengenai kasudu fraud dalam bidang proeprti, untuk selanjutnya akan mencoba untuk menganalisa contoh fraud dalam proeprti serta tindak dan upaya pencegahannya supaya fraud dalam bidang ini dapat berkurang dan tidak merugikan negara lagi.


1.      Contoh peristiwa fraud di bidang property yang merugikan pajak negara.
Ada banyak contoh kasus atau peristiwa fraud di bidang property yang merugikan pajak negara, diantaranya:
a.       Dikutip dari laman merdeka.com
Pemerintah Kota Bekasi, Jawa Barat, akan melakukan penelitian lapangan terkait terkait jual beli tanah maupun properti di wilayah setempat. Hal ini dilakukan untuk mengantisipasi transaksi curang. Sehingga wajib pajak terhindar dari pajak BPHTB yang tinggi. Agar biaya BPHTB bisa lebih kecil, wajib pajak ada menyiasati dengan mengecilkan nilai transaksi di notaris. Baik penjual maupun pembeli membuat nilai transaksi dalam akta jual beli di bawah nilai transaksi sebenarnya.
Tahun ini, pemerintah Kota Bekasi ditargetkan memperoleh pajak BPHTB sebesar Rp 351 miliar. Hingga awal Mei ini, baru terealisasi sebesar 24 persen atau Rp 84 miliar lebih.
Pesatnya pertumbuhan tersebut, tak lepas dari pembangunan infrastruktur nasional seperti tol Becakayu, dan LRT. Sehingga, banyak investor properti yang menanamkan modalnya di Kota Bekasi.
b.      Sementara itu di laman pajak.go.id, ada artikel yang menuliskan bahwa
Transaksi se-kavling tanah di kawasan SCBD, Jakarta Selatan seluas 9.700 meter dijual pada harga Rp 193 juta per meter. Jauh melampaui NJOP (Nilai Jual Objek Pajak), bahkan nilai taksiran appraisal swasta yang menilai di kisaran Rp.112 juta per meter.
Bukti konkret penggunaan NJOP untuk penghitungan pajak transaksi muncul dari developer di Depok dan Semarang.
Dalam sidang kasus simulator SIM (18/06/2013), di mana ada penjualan rumah mewah oleh developer kepada terdakwa, seharga Rp 7,1 milyar di Semarang. Namun di akta notaris, hanya tertulis Rp 940 juta atau ada selisih harga Rp 6,1 milyar.
Atas transaksi ini, ada potensi PPN (Pajak Pertambahan Nilai) yang harus disetor 10 persen dikali Rp 6,1 milyar atau Rp 610 juta. Kekurangan lain PPh (Pajak Penghasilan) final sebesar 5 persen dikalikan Rp 6,1 milyar atau Rp 300 juta.
Total kekurangan pajak senilai Rp 900 juta. Jika developer ini menjual ratusan unit rumah mewah, kerugian negara bisa mencapai puluhan milyar rupiah dari satu proyek perumahan.
Hal ini membantah pernyataan asosiasi developer bahwa semua developer telah membayar pajak sesuai ketentuan, dan tidak ada developer yang melaporkan transaksi senilai NJOP.
Bagi developer mustahil kalau tidak tahu harga pasaran properti karena ini core business perusahaan. Penggunaan nilai NJOP untuk transaksi developer, bukan karena ketidaktahuan aturan pajak, namun tindakan kriminal menyembunyikan nilai omzet untuk penghindaran pajak (tax evasion). Kejadian ini tidak hanya developer di Semarang. Kasus seperti ini juga terjadi di Depok.
Terdakwa simulator SIM juga membeli rumah seharga Rp 2,65 milyar. Namun di akta jual beli hanya tertulis Rp 784 juta atau ada selisih Rp 1,9 milyar. Potensi PPN yang belum disetor adalah 10 persen dikali Rp 1,9 milyar atau Rp 190 juta dan PPh final 5 persen dikali Rp 1,9 milyar atau Rp 85 juta. Total pajak kurang dibayar developer sebesar Rp.275 juta dari satu unit rumah saja.

2.      Deskripsi fraud dalam  bidang property
Berdasarkan dua artikel di atas mempunyai kesamaan dalam hal fraud yang di lakukan. Yakni sama-sama melakukan fraud untuk mengurangi jumlah pajak yang harus di bayarkan. Adapun ciri-ciri dari tindakan fraud adalah berupa tindakan yang dengan sengaja di lakukan, berupa sebuah kecurangan, dan bersifat memperkaya diri sendir atau kelompok. Untuk mengetahui apakah tindakan yang di lakukan oleh pelaku berdasarkan artikel di atas, termasuk ke dalam fraud atau tidak, dapat kita buktikan secara sederhana dengan menajwab beberapa pertanyaan berikut ini.
a.       Apakah tindakan dengan mengecilkan nominal transaksi dilakukan denngan sengaja? YA
b.      Apakah membuat data palsu dengan mengecilkan nominal transaksi termasuk kecurangan? YA
c.       Apakah dengan membuat transaksi yang lebih kecil dapat memperkaa diri sendiri atau kelompok? YA
Berdsarkan 3 pertanyaan itu sudah dapat di simpulkan bahwa kedua artikel diatas mengandung unsur fraud untuk mengurangi jumlah pajak yang harus di bayarkan.
3.      Modus dalam melakukan fraud di  bidang property.
Modus yang di lakukan dari kedua artikel diatas sedikit banyak mempunyai kesamaan, karena fraud yang di lakukan pun sama. Adapun modus yang dilakukan berdasarakan artikel diatas yaitu dengan memalsukan jumlah nominal dari transaksi yang di lakukan, yang bertujuan untuk mengurangi jumkah pajak yang hahrus di bayarkan. Karena kalau nominal dituliskan berdasarkan kenyataan, maka jumlah pajak yang dikenakan juga akan semakin besar. Para pelaku Fraud ini dengan sengaja menuliskan nilai yang lebih rendah dalam akta notaris, fraud ini dilakukan dengan sengaja baik oleh penjual, pembeli ataupun oleh notarisnya.
 Problem lainnya adalah peran makelar properti. Developer biasanya menjual properti dengan harga diskon ke broker properti tanpa akta peralihan hak, hanya kuasa menjual. Sehingga belum terkena pajak, walaupun sudah ada pembayaran dari broker kepada developer.
Proses ini bisa berulang sampai ke beberapa broker, nantinya akta jual beli dibuat pembeli terakhir dengan developer. Lubang hukum juga dengan modus penyewaan properti, umumnya strata title building, dalam jangka panjang antara 75-99 tahun.
Dengan dalih penyewaan, akibatnya tidak ada akta jual beli sehingga pembeli bebas pajak dan developer tidak perlu membayar PPN dan PPh. Padahal setelah 75 tahun, apartemen/rumah susun akan dirobohkan karena sudah tua dan berbahaya.
4.      Tindakan hukum yang di berikan bagi para pelaku fraud dalam bidang property
Belum ada tindakan hokum yang konkrit yang bisa di jadikan pegangan untuk mengusut kasus dari artikel diatas, karena memang sejauh ini kalau sampai terbukati melakukan kecurangan dengan sengaja, maka sanksi yang di berikan hanya berupa pembayran pajak yang kurang bayar, sesuai dengan ketentuan yang berlaku. Seperti pada kasusu artikel kedua, dengan adanya fakta pengadilan, terbuka kemungkinan Direktorat Jenderal (Ditjen) Pajak mengembangkan kasus pembelian rumah yang dilakukan oleh terdakwa simulator SIM ke arah penyidikan pajak dengan tuduhan penggelapan pajak, mengingat ada usaha untuk menyembunyikan transaksi yang sebenarnya. Dalam hal ini, penjual dapat dikenakan tuduhan penggelapan Pajak Penghasilan (PPh) Pasal 4 (2) dengan tarif 5% dari nilai transaksi yang bersifat final, sedangkan pembeli dapat dikenakan tuduhan penggelapan Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) dengan tarif 5% dari nilai transaksi. Setelah itu pelaku hanya di haruskan melunasi pajak kurang bayar dan membernarkan laporan yang sesuai dengan kenyataanya.
Selain itu Dirjen Pajak juga melakukan penegakan hukum bagi para pelanggan pajak :
a.       Pasal 39A : Sengaja Menerbitkan dan/atau menggunakan Faktur pajak, bukti potput, dan /atau SSP yang tidak berdasarkan transaksi sebenarnya atau Menerbitkan faktur pajak tetapi belum dikukuhkan sebagai PKP, sanksi pidana Penjara minimal 2 Tahun maksimal 6 Tahun Serta Denda Minimal 2 Kali Maksimal 6 Kali jumlah faktur pajak atau Potput atau SSP.
b.      Pasal 41A : Tidak memberikan keterangan/bukti, Apabila dalam menjalankan ketentuan peraturan perundang-undangan perpajakan diperlukan keterangan atau bukti dari bank, akuntan publik, notaris, konsultan pajak, kantor administrasi, dan/atau pihak ketiga lainnya, terkait dengan pemeriksaan pajak, penagihan pajak, atau penyidikan tindak pidana atas permintaan tertulis dari Direktur Jenderal Pajak, pihak-pihak tersebut wajib memberikan keterangan atau bukti yang diminta. (Pasal 35 ayat (1) UU KUP).

Setiap orang dengan sengaja tidak memberi keterangan atau bukti, atau memberi keterangan atau bukti yang tidak benar dipidana dengan pidana kurungan paling lama 1 (satu) tahun dan denda paling banyak Rp25.000.000,00 (dua puluh lima juta rupiah).
c.       Pasal 41C : Tidak memberikan data/informasi :
v  Setiap instansi pemerintah, lembaga, asosiasi, dan pihak lain, wajib memberikan data dan informasi yang berkaitan dengan perpajakan kepada Direktorat Jenderal Pajak (Pasal 35 ayat (1) UU KUP) jika setiap orang dengan sengaja tidak memenuhinya, diancam pidana kurungan paling lama 1 (satu) tahun atau denda paling banyak Rp1.000.000.000,00.
v  Setiap orang dengan sengaja menyebabkan tidak terpenuhinya kewajiban Pasal 35A ayat (1), pidana kurungan paling lama 10 (sepuluh) bulan atau denda paling banyak Rp800.000.000,00
v  Setiap orang dengan sengaja tidak memberikan data dan informasi yang diminta oleh Direktur Jenderal Pajak, pidana kurungan paling lama 10 (sepuluh) bulan atau denda maks. Rp800.000.000,00
v  Setiap orang dengan sengaja menyalahgunakan data dan informasi perpajakan sehingga menimbulkan kerugian kepada Negara, pidana kurungan paling lama 1 (satu) tahun atau denda paling banyak Rp500.000.000,00.
5.      Upaya – upaya pencegahan yang dapat dilakukan untuk mengurangi fraud dalam bidang property.
Ada banyak upaya pencegahan yang dapat di lakukan untuk mengurangi kecurangan yang di lakukan dalam bidang property terhadap pembayaran pajak. Diantaranya yaitu;
a.       Membentengi diri sendiri agar tidak tergoda dengan kegiatan Fraud yang dilakukan oleh pihak lain. 
Ketika tekanan dan kesempatan datang, tapi etika atau pertahanan diri kita kuat, maka godaan untuk melakukan Fraud akan kalah dengan sendirinya, tetapi sebaliknya, meskipun kesempatan dan tekanan untuk melakukan fraud kecil, sementara etika kita rendah maka akan tetap melakukan kecurnagan itu.
Maka sudah seharusnya kita untuk membentengi diri dari hal-hal yang seharusnya tidak kita lakukan, karena sudah pasti itu akan merugikan diri sendiri dan orang lain.
b.      Pelatihan dan penyuluhan kepada pelaku bisnis di bidang property khusunya, karena mungkin tidak sedikit para pelaku di bisnis ini yang tidka mengetahui mengenai aturan yang dibuat oleh pemerintah. Selain itu untuk para broker dan makelar tanah sudah seharusnya mendapatkan semacam sekolah khusus agar mereka lebih memahami tentang apa yang mereka kerjakan. Terutama dalam bidang hokum dan perpajakan, karena selama ini masih banyak kecurangan yang terjadi padda dua bidang ini.
c.       Pengawasan pemerintah terhadap bidang ini harus lebih di perjelas lagi, baik dari segi peraturan dan hokum bagi yang tidak mematuhinya. Karena sampai sekarang masih saja para pelaku Fraud bebas dari jerat hokum akibat dari kurang jelasnya peraturan yang ada.
d.      Pemenuhan administrasi dan kebijakan dibidang perpajakan.
Administrasi dalam pengelolaan perpajakan harus diatur dengan baik sehingga dapat dipertanggungjawabkan. Sedangkan kebijakan dibidang perpajakan harus disesuaikan dengan kondisi masyarakat Indonesia pada saat ini. Sehingga mereka tidak akan merasa terbebani dengan adanya pajak.
e.       Menumbuhkan kepatuhan wajib pajak dengan mengubah persepsi masyarakat terhadap pajak.
Selama ini, masyarakat Indonesia menganggap bahwa pajak itu tidak penting sehingga mereka cenderung tidak mau membayar pajak. Mereka memandang bahwa pajak yang mereka bayarkan kepada pemerintah hanya akan dinikmati oleh pejabat tinggi saja dan tidak digunakan untuk meningkatkan kesejahteraan masyarakat. Dengan mengubah persepsi masyarakat tentang pajak yang kurang baik tersebut maka masyarakat akan tergugah hatinya untuk mematuhi pembayaran pajak karena sesungguhnya pajak digunakan untuk pembangunan kepentingan masyarakat dan juga kesejahteraan masyarakat.




Referensi :

https://kbbi.kemdikbud.go.id/entri/properti